有一个问题一直困扰着我，经常被以各种形式提出来，却没法很好的回答。这个问题就是：在当下的中国，城市更新是否真的到了可以规模化投资的阶段，同样的资本究竟应该投向政府引导力度更大的新城，还是可以在老城中寻找到投资的洼地，哪种更有价值？
我想这个问题可以进一步分解，就可以明白困惑所在。就投资判断而言，老城与新城之间的选择主要考虑还是在于成本与回报，选择新城无非是可以以更便宜的成本去投资一个更有成长空间的未来。可是，这样的选择如果放在98年的浦东新区就是正确的，放在08年的滨海新区恐怕就未必，随着中国城市化的快速推进，新区的投资拉动效应明显在衰减，现在即使粤港澳大湾区这样宏伟的蓝图，恐怕也没法保证进场者普赢，仍要看你是否押对了宝。
而投城市更新之所以会令人犹豫，大概也是跟过往的认知有关。城市更新首先令人畏难的就是成本投入，居高不下的资产价格是一大痛点，哪怕再烂的物业，明明已经关门大吉，价格仍然坚挺，这还没有算可能的拆迁清退成本，还没有考虑改造成本，往往一个改造项目的成本要远远大于新建！这么大的投入还会面临一个现实问题：靠什么来实现回报？文创是一个通常的选项，无论是叫文创园区、文创商业还是换了新名词的“新场景空间”，在解决了面貌一新、更时尚、更符合年轻人审美的问题之后，紧接着的商业问题就是：会有多少人因此而来？会有多少人因此而停留？会有多少人因此而买单？最终形成的收益贡献究竟能否实现投资回报？
很多人开始以产值来算账（政府
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